De Derecho de cosas

La Notaría Granado, de Vitoria-Gasteiz, presta, entre otros, los siguientes servicios en asuntos de Derecho de cosas:

Hipotecas y préstamos hipotecarios

  • Las hipotecas y préstamos hipotecarios son operaciones patrimoniales muy importantes para la mayoría de las personas.
  • La Notaria garantiza la transparencia material de los créditos inmobiliarios, asesorando, con todo detalle, a prestatarios, hipotecantes y fiadores.
  • El asesoramiento notarial se realiza antes de la firma, pero también en el momento de firmar y posteriormente.
  • Dicho asesoramiento versa sobre el contenido y alcance de las obligaciones asumidas y los efectos patrimoniales, jurídicos y económicos de estos contratos.
  • La Notario aplica la Ley del crédito inmobiliario (Ley 5/2019), sigue los criterios del Órgano notarial de control (OCCA) y informa sobre las Fichas de información precontractual (FIPRE), europea de información normalizada (FEIN) y de advertencias estandarizadas( FIAE), para prevenir de cláusulas abusivas, en especial a las partes más débiles y vulnerables (RDL 6/2012).
  • También es importante tener en cuenta el Código de buenas prácticas bancarias, y las guías y recomendaciones del Banco de España sobre hipotecas.
  • Un negocio frecuente es la compra con hipoteca, es decir, la hipoteca del inmueble comprado, en cuyo caso se escritura primero la compra y, acto seguido, la hipoteca.
  • Ante la Notaria, también se pueden otorgar prendas sin desplazamiento e hipotecas mobiliarias, navales, cambiarias, inversas, de máximo; de segundo rango; así como en garantía de préstamos (bancarios, personales, y de comunidades de propietarios) o de fraccionamiento (de impuestos o cotizaciones sociales).
  • La Notario también puede autorizar negocios hipotecarios, como el reconocimiento de deuda; la fijación de saldos; la novación; la subrogación; la posposición, permuta e igualación del rango; la distribución de responsabilidad entre fincas; el levantamiento de cargas y condiciones; la liberación sin cancelación; o la cancelación de hipoteca.
  • En estos y otros aspectos hipotecarios, la Notaria te puede ser útil.
  • La Notaria asesora especialmente sobre los siguientes aspectos hipotecarios:
    • Los límites a la variación del tipo de interés aplicable (cláusulas suelo-techo) y sus consecuencias.
    • El posible aumento o disminución de las cuotas del préstamo.
    • Los diferentes tipos de intereses variables y su modo de cálculo.
    • La aplicabilidad de cláusulas de desistimiento y su coste.
    • La comisión por riesgo de tipo de interés.
    • El significado de las cláusulas y la evitación de cláusulas abusivas.
    • Las normas de transparencia y de protección de usuario de servicios bancarios.
    • La importancia de los valores de tasación y de subasta del inmueble.
    • La relevancia de que el inmueble hipotecado sea vivienda habitual.
    • La responsabilidad de un fiador o de un hipotecante no deudor.
    • La posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo.
    • El significado del acta gratuita que da fe del asesoramiento previo.
    • El cumplimiento de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario.

Declaraciones de obra nueva y antigua

  • Cuando se proyecta, se está construyendo (obra en construcción) o se ha construido (obra terminada) recientemente una casa o cualquier otra edificación, ésta obra nueva debe ser recogida en una escritura notarial.
  • La Notaria también documenta las declaraciones de:
    • De ampliación de obra; sobre-edificación (en vuelo) y sub-edificación (en subsuelo).
    • De obra en construcción y de terminación de obras.
    • De complejo inmobiliario; vivienda unifamiliar; y edificios adosados o por pisos.
    • De pabellón industrial; nave agrícola; y de cambio de uso.
  • La preparación de estas operaciones necesita asesoramiento en la Notaría que, en esto, te puede ser útil
  • Si la construcción se terminó hace ya tiempo o fue construida por el propio dueño del suelo, es muy conveniente legalizar la edificación efectuada (obra antigua), mediante una escritura notarial.
  • La Notaria también documenta las declaraciones de ruina.

Expedientes para la regularización legal de fincas

  • Es importante que la realidad de las fincas coincida con los datos de las mismas que figuren en las escrituras, el Registro y el Catastro, para que todos los documentos relativos a ellas sean inteligibles y coherentes e incluso dotados de una representación gráfica clara y veraz.
  • Una primera discordancia es que la finca no esté inmatriculada en el Registro o el Catastro, en cuyo caso conviene inmatricularla.
  • Otra irregularidad puede consistir en que el Registro o el Catastro recojan la finca con una superficie distinta, que conviene aclarar.
  • También puede suceder que falte la constancia registral de algún eslabón de la cadena de transmisiones anteriores (tracto sucesivo) de la finca, que conviene reanudar.
  • La Notaria puede realizar los trámites precisos para regularizar la situación de la fincas y asesorar al respecto.
  • Las principales operaciones que, para ello, puede realizar la Notaria son las de inmatriculación, reanudación del tracto interrumpido y coordinación entre Registro y Catastro, así como las de agrupación, agregación, segregación y división de fincas, con arreglo a la ley.
  • Especial trascendencia revisten los instrumentos notariales de reorganización de la propiedad agraria por concentración parcelaria y reparcelación de la propiedad urbana por actuaciones urbanísticas de ejecución del planeamiento por los sistemas de compensación, cooperación o agente urbanizador

Propiedad horizontal y condominio

  • Para constituir el régimen de propiedad horizontal en un edificio construido o del que se es propietario, es precisa una escritura notarial.
  • También es precisa una escritura notarial para efectuar, en un edificio construido, las divisiones horizontales requeridas para obtener varias dependencias.
  • Tal escritura es necesaria para que cada una de esas dependencias (pisos, locales, garajes, trasteros, etc.) sea susceptible de tráfico jurídico independiente.
  • La Notaria puede asesorar sobre la mejor forma de instrumentar aspectos como:
    • La constitución del régimen de propiedad horizontal, su modificación y su adaptación a la legislación vigente.
    • La redacción y modificación de los Estatutos de la comunidad de propietarios.
    • La conversión de elementos comunes en privativos y viceversa.
    • El cambio de uso de local a vivienda.
    • La privatización de la vivienda del portero
    • La desvinculación o anexión de trasteros y garajes.
    • La prohibición de actividades como las viviendas de uso turístico.
  • También es relevante la ayuda de la Notario en la constitución y, sobre todo, en la extinción, de comunidades de bienes y otras situaciones de condominio.
  • Estas extinciones surgen cuando se producen situaciones de cese de titularidades indivisas (proindiviso) o liquidación de copropiedades, como sucede en las divisiones de particiones o acciones de sociedades.
  • Son importantes las extinciones que se producen en el ámbito matrimonial, como son los repartos (totales o parciales) de bienes gananciales (sin divorcio ni separación) o del patrimonio común de las parejas de hecho; las adjudicaciones de bienes privativos (de casados con separación de bienes); o los complementos patrimoniales (por divorcios y separaciones).